Правовая экспертиза объекта недвижимости (Due Diligence)

Объемом вопросов. Типовая проверка недвижимости перед покупкой охватывает права, обременения и основания последующего оспаривания.

Правовая экспертиза коммерческого объекта к этому добавляет режим использования участка, градостроительные ограничения, законность возведения и реконструкции, действующие договоры с арендаторами, доступную мощность инженерных сетей и корпоративную историю правообладателя.

По документам не видны фактическое состояние объекта, неузаконенная реконструкция, использование помещений не по назначению, занятие части объекта третьими лицами и расхождение границ участка со сведениями реестра.

Такие обстоятельства выявляются сопоставлением документов с объектом: требуются доступ к нему и техническая документация, в отдельных случаях привлекаются технические специалисты. Обстоятельства, оставшиеся непроверенными, прямо указываются в отчете вместе с оценкой связанного с ними риска.

Полная проверка объекта занимает, как правило, от 5 до 15 рабочих дней. Срок зависит от количества объектов, глубины истории переходов права, полноты представленных документов и необходимости получать сведения по запросам.

Часть сведений получается из открытых источников и реестров без участия правообладателя: базовая проверка возможна и без его содействия. Вместе с тем ряд обстоятельств устанавливается по документам компании и объекта, и их отсутствие ограничивает объем проверки.

Отказ предоставить документы учитывается как самостоятельное обстоятельство: он нередко указывает на сведения, которые правообладатель предпочитает не раскрывать.

Приобретение нецелесообразно, когда право продавца может быть оспорено и объект подлежит возврату, когда объект возведен с нарушениями и не подлежит легализации, когда режим использования участка не допускает заявленную цель и не может быть изменен, а также когда объект приобретается у лица с высокой вероятностью банкротства.

Остальные обстоятельства, как правило, устранимы до подписания либо учитываются при определении цены и в условиях договора.

Отчет служит основанием для изменения цены, расширения заверений продавца, включения в договор механизма возмещения потерь и изменения порядка расчетов.

Отдельные обстоятельства выносятся в отлагательные условия: расчеты завершаются после их устранения продавцом. Такой порядок позволяет приобрести объект, который на момент проверки имел устранимые дефекты.

Правовая экспертиза устанавливает соответствие объекта документам и допустимость его использования. Состояние конструкций, инженерных систем и объем необходимого ремонта определяются техническим обследованием и в правовую проверку не входят.

Для объектов с выполненной реконструкцией техническое заключение нередко необходимо и для правовых целей: без него не оценить перспективы легализации.

Применяются почасовая ставка, фиксированное вознаграждение или смешанная модель; в отдельных случаях часть вознаграждения зависит от достигнутого результата. Стоимость определяется с учетом фактически затраченного времени, сложности задачи и общих сроков реализации проекта и согласуется до начала работы.