Сопровождение сделок с недвижимостью

Недвижимость приобретается под конкретную задачу: размещение производства, сдача площадей арендаторам, развитие площадки, вложение свободных средств. Задача определяет, какие характеристики объекта критичны, а какие допускают компромисс: ошибка в оценке пригодности объекта обнаруживается уже в эксплуатации, когда цена уплачена, а пересмотр условий зависит от согласия другой стороны.

Правовое состояние объекта влияет на цену. Залог, действующие договоры с арендаторами по ставке ниже рыночной, отсутствие документов на выполненную реконструкцию, ограничения по использованию участка требуют от покупателя либо дополнительных вложений, либо отказа от части планов. Такие обстоятельства обсуждаются при согласовании цены: после подписания договора они переходят к покупателю вместе с объектом.

Возможности использования объекта ограничены не только его физическими характеристиками. Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимое назначение объекта, градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования территории ограничивают реконструкцию и возведение новых объектов, а условия технологического присоединения определяют доступную мощность. Для проектов развития площадки эти ограничения имеют то же значение, что и цена.

Срок закрытия сделки определяется количеством участников и требуемых согласований. Участие финансирующего банка, залогодержателя, сособственников, органов власти или иностранных лиц увеличивает срок, а в ряде случаев делает сделку зависимой от решения третьего лица. Срок закрытия влияет на условия финансирования и коммерческие договоренности сторон и согласуется до подписания документов.

• Объекты с арендаторамиРазбираются условия действующих договоров, размер платы, сроки и судьба обеспечительных платежей.
• Объекты с незарегистрированными изменениямиРеконструкция или пристройка, не отраженные в документах, препятствуют регистрации изменений и создают риск требования о сносе. Определяется возможность легализации, а до ее завершения связанные риски распределяются между сторонами либо учитываются при определении цены.
• Государственное и муниципальное имуществоПриобретение проходит по установленной процедуре, как правило на торгах. Условия приватизации могут содержать ограничения дальнейшего использования объекта: разбирается объем обязательств, переходящих к приобретателю вместе с объектом.
• Сделки с иностранным элементомУчастие иностранных лиц и нерезидентов влияет на порядок подтверждения полномочий, требования к документам и необходимость государственных согласований. Применимые требования определяются до начала сделки и учитываются в конструкции, сроках и порядке расчетов.

• Структура сделкиВыбранная конструкция с пошаговым планом, очередностью действий и платежей.
• Итоги анализаОбстоятельства, касающиеся продавца и объекта, которые влияют на цену и условия, с предложениями по распределению рисков.
• Документы сделкиДоговор и комплект к подписанию и для подачи на регистрацию.
• Редакции по итогам переговоровДокументы с согласованными сторонами условиями и обозначенными разногласиями, если они сохраняются.
• Материалы закрытияПоданный на регистрацию комплект, документы о расчетах, снятии обременений и передаче объекта.

Результатом услуги служит выполненная работа в объеме, согласованном с клиентом.

1. Материалы

   Работа строится на документах и сведениях о сделке; значение имеет следующее.

   • Цель приобретенияЗадача, под которую приобретается объект, и критичные характеристики.
   • Предмет сделкиОбъект или состав имущества, доли, условия владения.
   • Документы по объектуПравоустанавливающие документы, сведения об обременениях, техническая документация.
   • Сведения о сторонахКорпоративная структура продавца и покупателя, полномочия подписантов.
   • ФинансированиеИсточник средств, участие банка, требования залогодержателя.
   • Договоренности сторонСогласованные коммерческие условия, сроки, порядок расчетов.

2. Оценка

   По материалам определяются риски, возможные решения и их последствия.

3. План

   По выбранному варианту составляется план: последовательность действий, сроки и объем работы.