房地产法律尽职调查（Due Diligence）

区别在于所涉问题的范围。购买前的常规不动产核查涵盖权利、权利负担，以及取得行为日后被撤销的依据。

商业不动产的法律尽职调查在此基础上还涵盖地块使用制度、城市规划限制、建造与改建的合法性、与承租人的现行合同、市政管网的可用容量以及权利人的公司沿革。

不动产的实际状况、未经合法化的改建、未按用途使用房屋、第三人占用部分不动产，以及地块边界与登记簿信息不符，均无法从文件中看出。

此类情形通过将文件与不动产本身进行比对予以发现：需要进入该不动产并取得技术文件，个别情况下还需聘请技术专家参与。未经核查的情形将在报告中明确列明，并附相关风险评估。

一般情况下，对不动产的完整核查需要5至15个工作日。期限取决于不动产的数量、权利转移历史的追溯深度、所提供文件的完整程度，以及是否需要通过查询获取信息。

部分信息可在权利人不参与的情况下从公开来源及登记簿获取：即使没有权利人的配合，也可以进行基础核查。与此同时，一些情形须依据公司及不动产的文件查明，缺少这些文件会限制核查范围。

拒绝提供文件本身作为一项独立情形予以考虑：这往往表明存在权利人不愿披露的信息。

在以下情形中不宜取得不动产：卖方的权利可能被提出异议且不动产须予返还；不动产的建造存在违规且无法合法化；地块使用制度不允许拟定用途且无法变更；以及从破产可能性较高的主体处取得不动产。

一般情况下，其他情形可在签署前消除，或在确定价格及合同条款时予以考虑。

报告作为调整价格、扩充卖方的陈述与保证、在合同中纳入损失补偿机制以及变更结算方式的依据。

将个别情形的消除列为先决条件：卖方消除这些情形后，方完成结算。借此安排，即使不动产在核查时存在可消除的瑕疵，也可以取得该不动产。

法律尽职调查确定不动产是否与文件相符，以及是否允许使用该不动产。结构、机电系统的状况以及所需维修的范围，通过技术检测确定，不属于法律核查的范围。

对于已进行改建的不动产，技术意见书往往也为法律目的所必需：没有技术意见书，就无法评估合法化的前景。

我们采用小时费率、固定费用或混合计费模式；在个别情况下，部分报酬取决于所取得的结果。费用根据实际耗费的时间、事务的复杂程度及项目总体周期确定，并在工作开始前商定。