房地产交易法律服务

不动产的购置服务于具体目的：安置生产设施、向承租人出租面积、开发场地、投资闲置资金。目的决定了不动产的哪些特征至关重要、哪些可以妥协：对不动产适用性的判断失误要到投入使用后才会显现，此时价款已经支付，而变更条件取决于对方是否同意。

不动产的法律状况影响价格。抵押、租金低于市场水平的现行租赁合同、已完成的改建缺少相关文件、地块使用受限等情况，要求买方要么追加投入，要么放弃部分计划。此类情况应在商定价格时讨论：合同签署后，它们将随不动产一并转移给买方。

不动产的使用可能性不仅受其物理特征的限制。地块的许可用途类型决定不动产的允许用途，城市规划规章及特殊土地使用条件区限制改建和新建建筑物，公用设施接入条件则决定可用容量。对于场地开发项目，这些限制与价格同等重要。

交割期限取决于参与方的数量及所需审批。提供融资的银行、抵押权人、共有人、政府机关或外国主体的参与会延长期限，在某些情况下还会使交易取决于第三方的决定。交割期限影响融资条件及各方的商业约定，应在签署文件前商定。

• 已出租的不动产分析现行合同的条件、租金数额、期限以及保证金的处理。
• 存在未登记变更的不动产文件中未反映的改建或扩建会妨碍变更登记，并产生被要求拆除的风险。确定合法化的可能性；在合法化完成前，相关风险在各方之间分配，或在定价时予以考虑。
• 国有及市政财产取得须按规定程序进行，一般情况下通过公开竞价。私有化条件可能包含对不动产后续使用的限制：需分析随不动产一并转移给取得方的义务范围。
• 涉外交易外国主体及非居民的参与会影响权限确认程序、文件要求以及是否需要国家审批。适用要求在交易开始前确定，并在交易结构、期限及结算方式中予以考虑。

• 交易架构所选交易结构，附分步骤计划以及行动与付款的顺序。
• 分析结果涉及卖方及不动产、影响价格和交易条件的情况，并附风险分配建议。
• 交易文件待签署及用于递交登记的合同与成套文件。
• 谈判后的文本反映各方已商定条件的文件；如仍存在分歧，则标明分歧之处。
• 交割材料已递交登记的成套文件，以及关于结算、解除权利负担和移交不动产的文件。

服务成果为按照与客户商定的范围完成的工作。

1. 材料

   工作以交易相关文件和信息为基础；以下几点尤为重要。

   • 购置目的购置不动产所要实现的任务，以及不动产的关键特征。
   • 交易标的不动产或财产构成、份额、持有条件。
   • 不动产文件权属文件、权利负担信息、技术文件。
   • 各方信息卖方及买方的公司架构、签署人的权限。
   • 融资资金来源、银行参与、抵押权人的要求。
   • 各方约定已商定的商业条件、期限、结算方式。

2. 评估

   根据材料确定风险、可能的解决方案及其后果。

3. 计划

   针对所选方案制定计划：行动顺序、期限及工作范围。